Wer eine Immobilie verkauft, muss wesentliche bauliche Veränderungen offenlegen – insbesondere dann, wenn sie die Statik betreffen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken klargestellt (Urt. v. 27.09.2024, Az. 7 U 45/23). Ein Käuferpaar konnte den Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung anfechten, weil die Verkäufer nicht über gravierende Eingriffe in die Gebäudestatik informiert hatten.
Verkäufer verschweigen statische Veränderungen
Der Fall betraf ein Haus in Pirmasens, das die Verkäufer etwa zehn Jahre lang bewohnten. Vor dem Verkauf hatten sie tragende Wände im ersten Obergeschoss entfernt, um das Wohnzimmer zu vergrößern. Die Decke wurde anschließend nur noch durch Eisenträger gestützt, die zudem mit provisorischen Baustützen gesichert waren. Diese Konstruktion war hinter Verblendungen verborgen, und eine statische Berechnung lag nicht vor.
Die Käufer erfuhren erst nach dem Kauf durch einen Statiker von der unzulässigen Tragwerksänderung. Das OLG Zweibrücken entschied, dass die Verkäufer die Käufer ungefragt über den Eingriff in die Statik hätten informieren müssen.
Ungefragte Offenlegungspflicht bei wesentlichen Mängeln
Laut Gericht besteht eine Aufklärungspflicht nach § 242 BGB (Treu und Glauben), wenn ein Umstand für die Kaufentscheidung wesentlich ist. Bauliche Eingriffe in die Statik sind nicht nur für den Erhalt der Gebäudesubstanz, sondern auch für die Sicherheit der Bewohner von erheblicher Bedeutung. Deshalb müssen sie Käufern ungefragt offenbart werden.
Bemerkenswert ist, dass das OLG auch eine arglistige Täuschung bejahte, obwohl die Käufer das Haus zuvor mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten. Da die statischen Mängel nicht ohne Weiteres erkennbar waren, war eine Offenlegung durch die Verkäufer zwingend erforderlich.
Rechtliche Bedeutung für Immobilienkäufer und -verkäufer
Das Urteil unterstreicht die strengen Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern. Wer wesentliche Eingriffe in die Bausubstanz verschweigt, riskiert die Anfechtung des Kaufvertrags. Käufer wiederum sollten insbesondere bei älteren oder umgebauten Immobilien auf Nachweise zur Statik bestehen.
In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass rechtliche Beratung beim Immobilienkauf entscheidend sein kann. Wer sich frühzeitig informiert, kann unangenehme Überraschungen und langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.