Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23. Februar 2022 stärkt die Rechte von Mietern mit Vorkaufsrecht. Laut Urteil ist eine vertragliche Regelung unwirksam, die den Kaufpreis einer vermieteten Eigentumswohnung für den Käufer reduziert, sofern das Mietverhältnis fortbesteht. Eine solche Klausel stellt eine unzulässige Vereinbarung zu Lasten Dritter dar.
Der Fall: Vermieterin gewährt Erstkäuferin Preisnachlass
Im konkreten Fall wurde eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin verkauft. Der Kaufvertrag sah einen Kaufpreis von rund 163.000 € vor – jedoch nur für den Fall, dass die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübte. Andernfalls sollte der Preis um 10 % auf etwa 147.000 € reduziert werden, wenn das Mietverhältnis fortbestand. Die Mieterin nutzte ihr Vorkaufsrecht, zahlte aber unter Vorbehalt den höheren Kaufpreis und forderte später eine Rückerstattung des Differenzbetrags von rund 16.000 €.
Gerichte bestätigen Rückzahlungsanspruch
Sowohl das Landgericht als auch das Kammergericht Berlin gaben der Klage der Mieterin statt. Der BGH bestätigte diese Entscheidungen und sprach ihr gemäß § 812 Abs. 1 BGB einen Rückerstattungsanspruch zu. Die Klausel im Kaufvertrag sei unwirksam, da sie eine Ungleichbehandlung zwischen Erstkäuferin und vorkaufsberechtigter Mieterin bewirke. Während die Erstkäuferin unter bestimmten Umständen einen niedrigeren Kaufpreis zahlen konnte, musste die Mieterin immer den höheren Betrag leisten.
Wirtschaftliche Argumente des Verkäufers nicht relevant
Der BGH betonte, dass mögliche Marktpreiseinflüsse durch bestehende Mietverhältnisse keine „differenzierte Preisabrede“ rechtfertigen. Zwar können vermietete Wohnungen mit einem Preisabschlag verkauft werden, doch das Gesetz ordnet diesen wirtschaftlichen Vorteil ausdrücklich dem vorkaufsberechtigten Mieter zu. Ein Vermieter kann sich nicht auf Kosten des Mieters von solchen wirtschaftlichen Nachteilen befreien.
Gestaltungsmöglichkeiten für Verkäufer
Der BGH wies darauf hin, dass eine andere Vertragsgestaltung zulässig gewesen wäre: Der Verkäufer hätte mit der Erstkäuferin einen höheren Kaufpreis für den Fall vereinbaren können, dass das Mietverhältnis vor Eigentumsübergang endet. Diese Regelung hätte keinen Nachteil für die vorkaufsberechtigte Mieterin geschaffen.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil verdeutlicht, dass Preisabreden im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht rechtlich sorgfältig geprüft werden müssen. Vermieter und Käufer sollten sicherstellen, dass keine unzulässigen Benachteiligungen des vorkaufsberechtigten Mieters entstehen. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine rechtliche Beratung, um potenzielle Konflikte und finanzielle Risiken zu vermeiden.